Оценка для ипотеки

Аккредитованая оценочная компания

До того, как одобрить ипотечный кредит, Сбербанк или любой банк РФ потребует, чтобы заемщик оценил приобретаемую недвижимость. Следует подробно изучить вопрос проведения оценки жилья, ее стоимость, кто ее оплачивает, и по каким основаниям может быть снижена оценочная стоимость объекта.

Процедура оценки регулируется ст.8 ФЗ №135. Она говорит об обязательности оценки при наличии споров о цене квартиры. Это имеет значение для обоих участников кредитных отношений. Оценка проводиться в целях:

Получения банком гарантий на случай, если клиент не исполнит условия договора. В этом случае жилье, которое находится в залоге у банка, будет продано, а для этого последнему важно знать ее точную стоимость. При этом финансовые организации для определения максимального размера займа ориентируются не на рыночную, а на ликвидационную (применяемую при срочной продаже) цену жилплощади
Предоставления гражданину гарантий на случай форс-мажорных обстоятельств, вынуждающих продать квартиру, относительно того, что полученная сумма позволит выплатить кредит в полном объеме
Выяснения реальной рыночной стоимости конкретной квартиры
Дополнительной проверки «чистоты» сделки купли-продажи. Она позволяет выявить наличие недостатков, которые были скрыты продавцом (обременений, неузаконенной перепланировки и т.п.).

Для оценки жилья нужно пройти несколько этапов:

Подписать соглашение с оценщиком
Собрать все требуемые документы и передать их специалисту
Согласовать дату и время проведения работ по оценке
Дождаться завершения обследования жилья, фотосъемки, сверки планировки и схемы из БТИ и проверки иной документации

Время проведения оценки – 30–60 минут, подготовки отчета – 2–5 рабочих дней. Срочная подготовка, как правило, ведет к дополнительной плате.

При определении размера займа, банк учитывает следующие факторы:

Оценочную стоимость жилья, одобрение займа возможно, если она равна или превышает размер запрашиваемой заемщиком суммы.
Наличие письменного соглашения с оценщиком. Эта обязанность закреплена законодательно, кроме того, дает клиенту гарантию на исправление оценщиком недостатков в отчете.
Наличие фотографий, на которых четко и качественно изображена квартира, подъезд и лестничная клетка. По этой причине работа оценщика должна проводиться при дневном свете.
Указание в отчете цели, с которой проводится оценка жилья – ее последующий залог.

Наличие любых спорных и неясных моментов ведет к снижению оценочной цены жилплощади.Оценка квартиры для ипотеки: пошаговый алгоритм

Осуществляя расчеты, оценщик исходит из:

места нахождения, метража
транспортной доступности
внутреннего состояния, наличия ремонта
износа и даты постройки жилья
этажности, состояния подъезда и лестничной клетки

На увеличение стоимости может повлиять наличие:

изолированных комнат, в особенности с окнами, выходящими на разные стороны дома
раздельного санузла
застекленного балкона или лоджии

К снижению цены ведут:

расположение на первом или последнем этажах
следы пожара или иных аварий в подъезде
плохой вид из окон
наличие неузаконенной перепланировки
экологические проблемы в районе

Результат отчета действителен около полугода, поскольку точный прогноз рыночной ситуации и цен на продолжительное время невозможен.Банком учитывается ликвидационная стоимость, которая по сравнения с рыночной ценой снижена 10–30%. Сумма кредита, одобренная заемщику, будет равна вышеуказанной цене квартиры или несколько ниже ее, в большем размере ссуды клиенту, скорее всего, откажут.

Что делать дальше?

Заемщик осуществляет передачу готового отчета в Сбербанк или иную банковскую организацию, где проводят проверку его подлинности, правильности составления и наличия всей необходимой документации. Если проверка прошла успешно, заемщик извещается о том, что ипотека одобрена и приглашается в офис для подписания договора.

Срок действия отчета

Отчет об оценке жилья действителен в течение определенного времени, по этой причине проводить эту процедуру следует непосредственно перед обращением за кредитом. К примеру, Сбербанком установлено правило, в соответствии с которым документ имеет силу, если составлен не позднее, чем за полгода до дня, когда клиент обратился за ссудой. Подобные условия выдвигают и другие банки, для получения точных сведений нужно обращаться непосредственно в выбранное учреждение.

Содержание документа и сроки подготовки

Готовый отчет включает в себя:

Данные оценщика и заказчика
Описание методов оценки
Полные сведения об объекте
Данные статистического анализа положения на рынке недвижимости
Ликвидационную и рыночную стоимость жилплощади
Приложение с фотографиями и прочей документацией

Для банка главный интерес представляет финальная часть отчета, с документами и фотографиями жилья, а также сведениями о рыночной и ликвидационной цене.

Необходимые документы

Правоустанавливающей документации (свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРП; копии договора о купле-продаже; акта приемки и договор долевого участия (при приобретении новостройки)
Кадастрового паспорта
Поэтажного плана из БТИ или технического паспорта и экспликации
Справки о перекрытиях (для домов, построенных до 1960 г.)
Копии паспорта
Разрешения на перепланировку (при ее проведении)
Справки, подтверждающих количество зарегистрированных лиц
Справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКХ
Справки о том, что дом не подлежит сносу или реконструкции (для домов, возведенных до 1970 г.)

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка

Сбербанк является лидером в области выдачи кредитов и поэтому предъявляет наиболее строгие требования к клиентам. Поэтому в данном случае обязательно соблюдение определенных условий:

Обязательное указание в отчете года ввода в эксплуатацию и данных о возможном капитальном ремонте дома. Для получения таких сведений следует обратиться в управляющую компанию или ТСЖ
Составления акта независимой оценки, прилагаемого к отчету. В нем указывается: как расположены станции метро и остановки транспорта; сведения об общем состоянии жилья, возможных недостатках и внешнем виде подъезда; неснятые обременения (наличие ареста, предыдущей ипотека)
В случае приобретения жилья на первичном рынке кроме соглашения о ДДУ обязательно приложение необходимой документации и акта приема-сдачи дома
Отсутствие незаконной перепланировки, в противном случае в займе будет отказано вплоть до ее узаконивания
Представления свидетельства о смерти супруга (супруги)
Предъявление свидетельства о разводе и иной документации, гарантирующей, что отсутствуют иные претенденты на квартиру

Требования для проведения оценки

Обязательное указание в отчете года ввода в эксплуатацию и данных о возможном капитальном ремонте дома. Для получения таких сведений следует обратиться в управляющую компанию или ТСЖ
Составления акта независимой оценки, прилагаемого к отчету. В нем указывается: как расположены станции метро и остановки транспорта; сведения об общем состоянии жилья, возможных недостатках и внешнем виде подъезда; неснятые обременения (наличие ареста, предыдущей ипотека)
В случае приобретения жилья на первичном рынке кроме соглашения о ДДУ обязательно приложение необходимой документации и акта приема-сдачи дома
Отсутствие незаконной перепланировки, в противном случае в займе будет отказано вплоть до ее узаконивания
Представления свидетельства о смерти супруга (супруги)
Предъявление свидетельства о разводе и иной документации, гарантирующей, что отсутствуют иные претенденты на квартиру

Что отражает отчет

Отчет отражает, какими методами пользовался специалист:

Затратным, определяющим величину затрат на постройку аналогичного жилья – для оценки объектов первичной постройки
Сравнительным (рыночным), основанным на сравнении цен по заключенным сделкам по купле-продаже таких же жилплощадей – для вторичного рынка жилья
Доходным, анализирующим окупаемость жилья по критерию получения доходов с него (к примеру, аренды)