Как известно, оценка недвижимости – если не обязательный, то очень предпочтительный этап при совершении сделок с недвижимым имуществом. Оценка недвижимости учитывает не только предполагаемую стоимость объекта, но и степень его износа, состояние здания и многое другое.
Независимо от того, какой вид недвижимости – жилой или коммерческий – подлежит оценке, традиционно он осуществляется одним из трех методов:
1. Сравнительный метод
В основе данного метода лежит метод оценки одного объекта по аналогии со стоимостью объектов сходной группы. То есть, грубо говоря, если оценке подлежит двухкомнатная квартира, то учитывается не только ее состояние и степень износа здания, но и стоимость аналогичного типа имущества на конкретный период времени. Такой подход является классическим и наиболее широко распространенным.
2. Метод капитализации
Основа метода капитализации – определение цены объекта через преобразование чистого операционного дохода в стоимость. Такой подход, хоть и является технически сложным, так как требует дополнительных подсчетов. С другой стороны, именно такой метод является наиболее эффективным, так как предсказывает стоимость того или иного объекта не только на момент совершения конкретной сделки, но с учетом дальнейших перспектив.
2. Затратный метод
Сущность затратного метода – оценивание объекта недвижимости наряду с земельным участком. Особенно часто используется такой метод при оценивании отдельных зданий и сооружений.
3. Доходный метод
Доходный метод является своего рода “методом принципа ожидания”, то есть базируется на расчете предполагаемых доходов, которые могут быть получены от данного объекта в течение срока его службы. Такой подход более всего пригоден для потенциальных инвесторов, то есть лиц, которые приобретают недвижимость не только и не столько для проживания, сколько для сдачи в аренду или иного способа получения доходов. Нередко такой метод используют и при оценке коммерческих объектов. При этом вполне очевидно, что потенциальный инвестор или арендодатель не запросит цену ниже, чем установлена оценщиком. Однако подобный метод имеет и свой существенный недостаток: он определяет не точную, а лишь предполагаемую сумму получаемой от объекта выгоды, а потому всегда сопутствует с определенной долей риска.
